IMT 2026: Tabelas Atualizadas, Simulação e Isenções

Está a pensar comprar casa em 2026? Antes de assinar qualquer contrato, há um imposto que não pode ignorar: o IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. Em 2026, os escalões foram atualizados em 2%, o que pode fazer diferença no valor que vai pagar. Neste artigo explicamos tudo — tabelas, cálculos, isenções e simulações concretas.

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O que é o IMT e quando se paga?

O IMT é um imposto municipal que incide sobre a compra (e outras formas de transmissão onerosa) de imóveis situados em Portugal. É pago pelo comprador, antes da escritura, e constitui um dos maiores custos associados à aquisição de habitação.

Quando é obrigatório pagar?

• Sempre que há uma transmissão onerosa (compra, permuta, adjudicação, etc.) de imóvel
• Deve ser liquidado antes da escritura — o notário exige o comprovativo de pagamento
• O prazo para pagamento é até ao dia anterior à celebração da escritura

Sobre que valor incide?

O IMT incide sobre o maior dos dois valores seguintes:

• O valor de aquisição (preço declarado no contrato)
• O Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, fixado pelas Finanças

Ou seja, se comprar uma casa por 180.000€ mas o VPT for 195.000€, o IMT será calculado sobre 195.000€. Vale a pena verificar o VPT antes de fechar negócio.

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Tabelas de IMT 2026 — Habitação Própria e Permanente (Continente)

Em 2026, os escalões do IMT subiram 2% face a 2025 — o mesmo ajuste aplicado à inflação. Esta atualização beneficia os compradores, uma vez que alarga os limites de cada escalão, podendo resultar em menos imposto a pagar.

A fórmula é simples:

IMT = (Valor tributável × Taxa) − Parcela a abater

Nos dois últimos escalões (acima de 660.982€), aplica-se uma taxa única sobre o valor total — não há parcela a abater.

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Tabela IMT 2026 — Segunda Habitação e Outros Imóveis

Se o imóvel não for para habitação própria e permanente — seja uma segunda habitação, casa de férias ou investimento —, as regras mudam. A principal diferença é que o primeiro escalão já é tributado desde o primeiro euro.

Para terrenos para construção e imóveis não habitacionais, aplica-se uma taxa única de 6,5%.

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Comparação 2025 vs. 2026

A atualização anual de 2% nos escalões é discreta mas real. Veja a diferença nos limites dos escalões principais:

Na prática, quem compra uma casa próxima do limite de cada escalão pode poupar algumas centenas de euros em 2026 comparado com 2025.

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Imposto do Selo: o imposto que vem a seguir

O IMT não é o único imposto a pagar na compra de um imóvel. Há também o Imposto do Selo (IS), que incide sobre:

• Aquisição do imóvel: 0,8% sobre o valor tributável (o mesmo que serve de base ao IMT)
• Crédito à habitação (prazo igual ou superior a 5 anos): 0,6% sobre o montante do empréstimo

Exemplo para uma compra de 200.000€ com crédito de 160.000€:

• Imposto do Selo sobre a aquisição: 200.000€ × 0,8% = 1.600€
• Imposto do Selo sobre o crédito: 160.000€ × 0,6% = 960€
• Total de Imposto do Selo: 2.560€

Estes valores acrescem ao IMT e às custas de notário, registo predial e outros encargos. Convém ter tudo mapeado antes de fechar negócio.

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Simulações práticas: quanto pago de IMT?

Casa de 150.000€ (HPP, Continente)

O valor cai no escalão dos 2% (entre 106.346€ e 145.470€)... mas espere: 150.000€ já ultrapassa esse escalão e entra no seguinte (5%).

• Escalão aplicável: 5% (entre 145.470€ e 198.347€)
• IMT = (150.000 × 5%) − 6.516,02 = 7.500 − 6.516,02 = 983,98€ ≈ 984€

Nota: o valor de ~1.009€ indicado em algumas fontes pode refletir arredondamentos ou VPT ligeiramente superior.

Casa de 200.000€ (HPP, Continente)

• Escalão aplicável: 7% (entre 198.347€ e 330.539€)
• IMT = (200.000 × 7%) − 10.482,96 = 14.000 − 10.482,96 = 3.517,04€

Casa de 250.000€ (HPP, Continente)

• Escalão aplicável: 7%
• IMT = (250.000 × 7%) − 10.482,96 = 17.500 − 10.482,96 = 7.017,04€

Casa de 350.000€ (HPP, Continente)

• Escalão aplicável: 8% (entre 330.539€ e 660.982€)
• IMT = (350.000 × 8%) − 13.788,35 = 28.000 − 13.788,35 = 14.211,65€ ≈ 14.212€

Uma das maiores novidades dos últimos anos no mercado imobiliário português é a isenção de IMT para jovens. Em 2026, as condições são:

• Comprador com menos de 35 anos à data da escritura
• Imóvel destinado a habitação própria e permanente
• Valor do imóvel até 330.539€ (limite do 4.º escalão em 2026)

Se o imóvel valer mais do que 330.539€, o IMT Jovem não se aplica — o imposto é calculado normalmente sobre o valor total.

Segundo o Governo, a medida já apoiou mais de 77.000 jovens desde a sua entrada em vigor, representando uma poupança média significativa por comprador.

Atenção: O IMT Jovem isenta apenas do IMT. O Imposto do Selo (0,8%) continua a ser devido, assim como as restantes custas de escritura e registo.

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Simuladores online: onde calcular o IMT

Se quiser confirmar os valores antes da escritura, existem várias ferramentas gratuitas:

• Doutor Finanças — simulador atualizado para 2026, com cálculo automático de IMT e Imposto do Selo
• Santander — simulador integrado com estimativa de crédito habitação
• SimuladorIMT.app — ferramenta simples e rápida, sem registo
• APEMIP — Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal, com recursos para compradores

Basta introduzir o valor de compra, o tipo de imóvel e a finalidade (HPP ou outra) para obter uma estimativa fiável.

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Custos totais na compra de uma casa: uma visão completa

O IMT é o mais expressivo, mas não é o único custo. Para uma casa de 200.000€ com crédito de 160.000€, os encargos ficam assim:

Para um jovem com menos de 35 anos, o IMT seria zero — poupança de 3.517€ logo à partida.

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Perguntas Frequentes sobre IMT 2026

1. O IMT é pago antes ou depois da escritura?

Antes. O comprovativo de pagamento do IMT é obrigatório para celebrar a escritura. O pagamento pode ser feito nas Finanças, por homebanking (ATM Multibanco) ou nos CTT.

2. E se o VPT for superior ao preço de compra?

O IMT é calculado sobre o maior dos dois valores. Se o VPT for 220.000€ e comprar por 200.000€, o IMT incide sobre 220.000€. Vale a pena verificar o VPT antes de fechar o negócio — pode negociar o preço ou solicitar uma revisão do VPT às Finanças.

3. O IMT Jovem aplica-se automaticamente ou preciso de pedir?

A isenção é aplicada automaticamente quando preenche os requisitos (idade, finalidade HPP e valor até 330.539€). Deve indicar a situação aquando da liquidação do IMT, mas não há necessidade de requerer formalmente em separado.

4. Posso pedir reembolso de IMT se vender a casa nos primeiros anos?

Em regra, não. O IMT não é reembolsável por desistência ou venda posterior. Existem situações específicas de reembolso (rescisão de contrato-promessa, imóveis para revenda por empresas licenciadas), mas para compradores particulares normais a regra é que o imposto é definitivo.

5. O IMT aplica-se a imóveis comprados na planta?

Sim, mas com uma particularidade: na compra em planta (contrato-promessa de compra e venda), o IMT pode ser diferido para o momento da escritura final. Se pagar sinal através de contrato-promessa com tradição do bem, pode haver obrigação de liquidar antes.

6. Os limites de isenção são iguais nos Açores e na Madeira?

Não. As regiões autónomas têm tabelas próprias com valores mais elevados no limite de isenção. Em 2026, consulte as tabelas específicas para cada região antes de calcular.

7. Segunda habitação: existe alguma isenção possível?

Para segunda habitação não existem isenções genéricas equivalentes às da HPP. O IMT Jovem também não se aplica. Há isenções específicas para situações como herança, separação de bens conjugais ou para organismos de investimento imobiliário, mas não para aquisição particular de segunda habitação.

8. Posso deduzir o IMT no IRS?

Não. O IMT não é dedutível no IRS. É um custo de aquisição que pode, no entanto, ser considerado para efeitos de cálculo das mais-valias quando vender o imóvel no futuro — reduz o lucro tributável.

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Fontes

• Doutor Finanças — Quanto vai pagar de IMT em 2026?
• Doutor Finanças — Escalões do IMT sobem 2% em 2026 e jovens ficam isentos até 330.539€
• Economia & Finanças — Tabelas práticas do IMT para 2026
• Santander — Simulador IMT
• SimuladorIMT.app
• Governo de Portugal — Isenção de IMT já apoiou mais de 77 mil jovens na compra de casa